[摘要] 有感于房地产行业本身所具有的专业性、复杂性和特殊性，对普通购房者无疑是一道高高的垒墙，故将自己从业经验汇编成文，一一揭秘购房十大陷阱，希望能为有置业需求的朋友提供一些有益的见解。
购房陷阱四： 买卖期房——建议您还是悠着点
期房销售制度是我国房地产行业的一项既定政策，目的之一就是增加住房供应量，缩短住房供应周期，满足国内庞大的住房需求。政策的初衷无疑是有利于房地产行业长期发展的，这不存在大的方向性问题，可是在具体细节上，各地由于执行能力的差异和监管的不到位，期房销售一直存在或多或少，或明或暗、或轻或重的问题。这点在业内是有共识的，而且相当一部分楼盘会在期房销售上做“文章”。
这里我们必须要明确一点，按照国家相关的法律法规，期房是明令禁止买卖的。但是各方在利益的驱动下，我国楼市的炒期房现象，多多少少总是存在的。
在这里笔者解释一下是如何炒期房的：
楼盘处于期房阶段进行商品房销售的（楼盘已获得《商品房预售许可证》），购房人必须与开发商签订正式购房合同，之后开发商必须到当地房屋销售主管部门进行网上备案，所有购房合同加盖备案章，并留存主管部门保管一份。
以上是一个完整的期房销售的工作流程。期房的炒卖存在于以下两个时间段：
1、楼盘在《商品房预售许可证》办理之前。开发商用所谓的“诚意金协议”变相预售商品房，二道贩子就以转让“诚意金协议”的名义，达到炒卖期房的目的。“诚意金”在我国的法律体系中没有做出过明确的解释，仍然是一片空白，开发商就是钻了这个法律空白而大做文章，二道贩子更是浑水摸鱼。（“诚意金”详情请翻看本章内容：“存底优惠——替他人做嫁衣裳”。）
2、购房人签订正式购房合同，但仍没有去房屋销售主管部门备案登记前。在不少城市，开发商在期房销售后，并不会立刻将正式购房合同进行网上备案，这中间是有时间差的，二道贩子就是利用这个时间差，把购房合同卖给了下家。当然，这必须有开发商的支持，否则，开发商有权不解除购房合同，更不会与下家签订新的购房合同。
就是因为期房买卖存在以上的诸多不确定性，加之多个利益相关方在其间相互博弈，导致风险的传递的不可把控和不可预测。尤其是对于那些对房地产行业一无所知的普通购房者，两眼一抹黑，就把合同给签了，也不管是不是法律允许，更不清楚这样做对自身利益是否有保障。
笔者认为，在这里很有必要讲一讲期房买卖的诸多风险和注意点。
我们可以这样理解，开发商在期房买卖上扮演着至关重要的角色，因为只有炒作项目才能红，也只有红了才能创造溢价利润。说得直白点，开发商就是靠一群炒房客把楼盘价格炒高的，而的炒房客就是开发商自己，因为他掌握着楼盘的定价权。
对于期房的转让，一般性开发商都会给这些炒房客一条暗道，收取一定的费用后帮助更名。还是让我们看一看存在的多种情况：
1、楼盘未领《商品房预售许可证》，开发商内部销售期间，只签订《购房意向书》或者《认购书》、《购房诚意金合同》等，尚未不到房管部门备案的，只要开发商同意，就可以转让期房或者房号。如果购房者遇到这种情况一定要三方协商一致，先更名，然后付钱。因为开发商内部的工作人员往往会索取好处费，一旦谈不拢或者搞毛了，那就再也无法更名了。
2、楼盘已经领取《商品房预售许可证》，并且也已经签订正式《商品房买卖合同》。这里有半个月到一个月左右的时间给开发商到房管部门备案（各地规定不一样），目前国内很多开发商就是利用了这个空挡大搞虚假交易和炒卖期房（现在有些城市已经被限制了）。如果购房者遇到这种情况也一定要三方协商一致，先更名，然后付钱。
3、楼盘已经领取《商品房预售证》，也已经签订正式《商品房买卖合同》且到当地房管部门备案。遇到这种情况笔者提醒大家，一定要多注意，一般情况是无法进行期房转让和备案重新登记的，有以下三种情况可以处理：
3.1、按照规定，只有直系亲属之间才能在已经备案的情况下将购房合同更名，即将原先购房合同中买方的名字变更为直系亲属中的另一方的名字。房屋权属证件的登记名与《商品房买卖合同》中买方姓名或者单位是一致的。
3.2、开发商和原客户解除合同，然后开发商要到房屋主管部门解除备案，最后网上公示销售，价高者得。这种手续相当复杂，没有特殊关系，开发商在期房的转让中是不会予以配合。
3.3、买方和期房房东私底下签订一个购房合同。坦率的得说这是一个无效合同，因为国家法律规定期房不得进行交易，除非约定交房、办理三证后进行交易。但是一旦房价大幅上涨，超过违约成本，房东完全可以毁约。这种情况出现很多例了。
这些都是交易过程中存在的风险，再让我们看看期房本身的风险
1：业内有句名言：“没有卖不掉的期房”。坦率地讲，国内的商业诚信环境并不完善，在商品房销售市场的监管上存在诸多空白，这就让不良开发商有可乘之机。开发商可以通过前期的模型、VCR（动画视频）和楼书等销售工具尽量美化项目，蒙蔽购房者的双眼，造成宣传与实物的巨大差距。而我们的购房合同又很难做到面面俱到，所以约束性不强，最后吃亏的都是购房者。在这里笔者建议购房者还是用最原始的方式——眼见为实，现房交易。千万别给开发商给忽悠了，认为买期房比现房便宜，其实购买现房的机会成本有时候会高于期房，这要看个人的理财和经营能力了。总而言之，不存在购买期房一定比现房划算的理论基础。
2、遇到烂尾项目，购房者的麻烦就大了。在期房的购买中最怕的就是遇到烂尾项目，项目一旦烂尾，购房者的权利将很难得到保证，甚至有些项目一烂就是几年甚至十多年。虽然现在针对这种风险，相关部门推出了预收款监管措施，作为业内人士可以很负责的告诉购房者，这种监管措施对小企业是没有硬约束力的，规避的办法有很多。
3、期房销售中有很多项目是无法取得正规手续的黑项目。如小产权房，开发商就是利用信息的不对称和购房者对房产知识的匮乏，在项目未动工之前，没有引起监管部门的注意，假借期房销售的名义大肆揽金，等问题一出，又以购买人数众多，考虑到监管部门担心引起社会负面影响大为要挟，逼迫监管部门就范。如果不成，拍拍屁股走人，损失的反正不是开发商。也就是说期房的购买者成了开发商要挟政府的筹码。
举个案例：
张先生是某市一家民企职员，由于过两年孩子就要上小学了，张先生夫妻俩为了孩子上学方便，更为了能让孩子上一个教学质量好点的学校，正合计着在该市的重点学区里买套。因为是，可供选择的楼盘并不多，就那么几处。在多次比较之后，张先生夫妇将目光锁定在某一楼盘上。不巧的是，该楼盘刚将一批房源销售一空，新房源半年内是不会再推了，而且，下次推盘价格又要上一个台阶了。
这一情况让张先生夫妇有些着急，在多方打听之后，夫妻俩听说附近的二手房中介有该楼盘的挂拍房源，能作为二手房销售。这一消息不禁让夫妻俩喜出望外。事情进展得超乎想象得顺利，在中介工作人员的极力推介下，该楼盘的一处二手挂牌房源被张先生夫妻俩相中，又在中介工作人员的热情撮合下，次和房东见面就把单子下了——当天就付了5万元的定金，第二天又将余款80万元打到了卖方账户上。
夫妻俩在等待了一年半后，房子终于交付了。可问题也来了，首先是小区环境并没有当时宣传的那么高档，房屋各功能室的尺寸似乎都过窄，并不舒适，最重要的是，房屋的梁上和柱子上出现了不同程度的裂纹。其次是开发商并不承认张先生夫妻俩与卖方签订的买卖合同，因为开发商的购房合同上的名字是卖方，而不是张先生夫妻俩，所以开发商与张先生夫妻俩不存在契约关系，同理，张先生夫妻俩也无法办理房屋产权登记，必须当做二手房来处理，也就是说，卖方要把房屋权属登记证办理出来之后，再作为二手房卖给张先生夫妻俩才能完成过户和房屋权属重新登记。
知道程序后，张先生夫妻俩心急火燎得找来了当时的卖方，要求进行产权过户，可又犯难了——过户可以，但过户的税费全部由张先生夫妻俩出——这一年半以来，该楼盘已涨价30%以上，卖方是觉得卖亏了，现在借机故意转嫁成本。这相当于张先生夫妻俩要为这套房子交两次税费，这可得花十多万啊！在房屋中介签订的购房合同中并没有约定详细，只是含糊其辞地约定“各自税费自理”。这一情况让张先生夫妻俩进退两难：履行合同吧，多出的费用估计要自己掏腰包了，而且房子和当初的宣传有出入；终止合同吧，房价已经涨了许多，放弃了可惜，另外自己还要赔偿违约金。现在张先生夫妻俩真的不知道如何是好。真是买房买出一身骚。
以上案例在生活中是会经常碰到的事情，古有云：害人之心不可有，防人之心不可无。房屋的买卖对绝大对数人来说是一辈子的商品交易，不能稀里糊涂，浑浑噩噩，一定要用法律契约的形式约定详细。做事不怕一万，就怕万一，在房屋买卖这档子事情上遇到了麻烦，吃了亏，那就损失严重，后悔莫及了。
针对以上案例，笔者给出以下若干建议：
1、买房子眼见为实。期房销售的问题就是看不见摸不着，质量如何，园区环境是否和宣传的一致，几乎没有办法去判定。虽然国家相关法律都做了明确规定，要求开发商不能进行不实宣传，可是开发商的虚假宣传一直以来就屡禁不止，即使被监管部门查处，也无严重后果。更有些无良开发商压根就没有打算长期发展，只图眼前捞一票就走。所以，普通老百姓购买现房或者接近交付的准现房是选择。“期房比现房便宜。”这句话很大程度上是开发商为了回笼资金故意制造出来的荒谬概念——在2011年末房价下探时，很多地方出现了现房比期房便宜的现象。再说这种说法本身就是一种静态的思维方式，没有考虑到民众理财或经营的机会成本。
2、不要买卖期房。任何一笔交易都应该遵守该国的各项法律法规，在法律框架之内签订的契约才是有效契约，才能尽程度保护买卖双方或多方的利益。国家明令禁止期房买卖，那么我们就不应该参与其中。如上述案例中的张先生夫妻俩和卖方签订的购房合同其实是无效合同，卖方在房价涨幅的刺激下，完全可以恶意违约，造成契约失效。如此，张先生夫妻俩的经济损失就远不是十多万元的事情了。所以笔者忠告普通民众不要参与期房买卖中，这种风险不是一般老百姓能扛的。
3、卖无买卖合同要签仔细。不管是和开发商签订的购房合同，还是二手房买卖中与房东（卖方）签订的房屋买卖合同，一定要选择标准格式的商品房买卖合同，具体的条款务必要逐条约定，越详细越好，因为统一规范的格式合同，是解决不了个体差异性和特殊性问题的。
4、付款方式的选择尽量和房屋权属登记流程配合。在二手房买卖过程中即使是一次性付款，也要将付款结点分为：合同签订付定金，房屋权属过户信息递交办事窗口付部分余款，房屋权属办出再付部分余款，户口全部迁出付尾款。
5、签订购房合同仅仅是房屋买卖中的步。就像上述案例中的张先生夫妻俩，很多朋友认为房屋买卖就是签一张合同就完成任务了，那就大错特错了。房产交易是大宗商品交易，数额大，国家相关管理部门是有严格规定的，要按照程序办事情。如果是一手房，开发商必须要到房屋销售管理部门备案并盖章，房屋交付后在开发商处取得《土地分割证》和《建筑面积测绘单》，拿着已经备案的购房合同、购房发票、购房人身份证和户口簿到产权管理部门做权属登记。如果是二手房，则签订房屋买卖合同后同样要到房屋销售管理部门进行合同备案，然后提交二手房房屋权属登记证（三证：《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》和《契证》），最后才进行房屋权属过户。
综上所述，笔者的建议是不要买期房，期房存在的问题太多。宁可眼见为实，也不要去冒险尝试。这种风险不是一般购房者可以承担的，买房是大事情，切不可贪图便宜被开发商或者中介给忽悠了，擦亮眼睛，不要怕麻烦，房款能分批给就分批给，切不可充大款，耍爽气，房地产交易涉及多方利益，不确定因素太多，谨慎行事才不会吃亏。
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