[摘要] 有感于房地产行业本身所具有的专业性、复杂性和特殊性，对普通购房者无疑是一道高高的垒墙，故将自己从业经验汇编成文，一一揭秘购房十大陷阱，希望能为有置业需求的朋友提供一些有益的见解。
购房陷阱二：非毛坯房——怎么算怎么不划算
现在很多房地产开发企业在做非毛坯房销售，尤其是一、二线城市的一些项目，一改以往传统的清水房交付，取而代之的是以非毛坯房销售为主要内容的交钥匙工程。这种现象的出现，笔者认为既有现代都市人群生活节奏紧凑，无暇顾及需要花费大量时间和精力的房屋装修事宜的现实原因，同时也符合了房地产业长期发展的趋势性要求——由于二次装修存在巨大的随意性和隐蔽性，很难符合节能、环保和安全的监管要求，所以在国外一些发达国家是不允许房地产开发企业销售毛坯房的，只允许室内外装修材料合规的，并且符合该国房地产监管部门验收标准的非毛坯房在市面上销售。
笔者在此大胆地预测，非毛坯房的销售将成为行业主流，是国内房地产行业长期发展的趋势性要求。但是按照目前行业发展现状和相关监管措施的进步程度，这种趋势还仅停留在起步阶段，结果的实现仍遥遥无期。国内虽然在一些城市已经出现不少的项目以非毛坯房的形式在售楼，甚至国内某个大型房地产企业向外透露，一定时期以后，非毛坯房的销售将成为企业必然选择。可遗憾的是国内时至今日连一个非毛坯房验收的国家标准或者行业规定都没有，倒是各种五花八门的企业标准充斥市场，纷乱之中让购房者很难甄别孰优孰劣，这倒是给了房地产企业尽情施展“捞钱术”提供了绝佳的舞台。前段时间上海静安区和沈阳建筑物装修所致的火灾，也从侧面佐证了该领域的混乱现状。
天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。企业生存的本能是逐利，没有诱人的利益作为驱动，房地产开发企业何必劳心费神去搞非毛坯房？那些所谓的绿色房企，在笔者看来也只不过是打着标注“高尚”二字的幌子，欺世盗名而已。这也许多少有点偏激，可是对于那些了解这个行当的人而言，完全明白相当一部分开发商做非毛坯房是有着多重利益考虑的。在此笔者逐一分析：
1、非毛坯房是开发企业的二次利润来源。如果开发商宣称，非毛坯房只赚售房的钱，而不赚装修的钱，这听起来也太伪善了，相信绝大多数的购房者是不会相信的。事实也确实如此，一般情况下，开发商通过规模化采购和流程化施工，对室内装修的各个环节具有强大的议价能力，很容易将装修中的采购和施工成本做得很低，这个优势个体装修是无法匹敌的。然而，开发商在室内装修上以规模优势而获得的低成本并不意味着低售价和低利润，而是高售价和高利润，否则开发商就完全没有必要掌握议价权？所以，在房屋的非毛坯环节，这高售价和低成本之间，就是开发商利用规模优势创造出来的溢价利润。笔者可以毫不夸张地说，开发商非毛坯房的装修利润率不会比房地产开发利润率低，只会有过之，而无不及。
2、保证开发企业自身的品牌价值。不可否认，在毛坯房的装修过程中业主存在很强的随意性，甚至很多时候，业主的装修计划会破坏房屋的外立面和是房屋重要的建筑结构，从而影响建筑物的美观和使用寿命。此举加深了业主之间、业主与物业之间的对立情绪，这在采用以清水房交付标准的项目中是一个普遍现象。所以一些品牌开发企业为了让业主在二次装修时，不破坏产品的统一性和美观性，以保证自身企业的品牌价值，热衷于提供非毛坯房。更有甚者为了保证房屋外立面的美观，用非毛坯的方式变相搭售特定型号与品牌的中央空调，而每售出一台中央空调，开发商都能从中抽取一笔可观的销售。羊毛出在羊身上，很容易理解，这笔最终还是消费者买单。
3、一些不良开发企业利用非毛坯房虚增成本，变相逃税。这其实是行业里公开的秘密。一些非品牌的不良开发商，一方面，通过成立与项目开发公司在法律上毫无关联的皮包装修公司，以虚报高价材料和人工的方式来做高项目开发公司的成本，从而减少项目开发公司纳税的税基；另一方面，开发商，即幕后操作人，以虚假发票的形式从皮包装修公司提取高出市价很多的材料款和人工费用。这一进一出之间，就完成了非法逃税的整个过程。这里要说明一点，这种情况，并不是所有房地产开发公司都敢做，但是开发资质越是低级的公司，越容易涉足，因为他们东窗事发后的成本相对大企业而言要小很多。不过话也说回来，这并不是说大型房企就完全没有可能这样做，只是它们有自己更隐晦的一套而已。
以上内容笔者解释了一些房地产开发企业为什么热衷于做非毛坯房，但对于购房者来说，更重要的还是要了解非毛坯房里面藏着的那些对自己不利的名堂。
以案例分析：
罗先生和李小姐准备在年底结婚，由于俩人平日里工作比较忙，双方父母也都不在本地，所以俩人经过商量，决定买套非毛坯房作为今后的爱巢——这样既可以不因为装修而耽误工作时间，又可以省去因装修而来回奔波买材料的麻烦。于是罗先生和李小姐将目光锁定在了离租住地不远的一处楼盘。毕竟罗先生和李小姐在这里租住了三年时间，他们已经习惯这一带的生活环境，而且离双方的工作单位也近。另外，这一地区生活各项配套也算完备，尤其是周边有一家口碑不错的幼儿园，这让今后宝宝的入园问题迎刃而解。
于是，罗先生和李小姐来到了该楼盘售楼处，经过售楼人员的一番介绍，很快相中一套87平方的LOFT结构2居室房型。销售人员重点向夫妻俩介绍了这个户型的优点：
该房型5.8米的挑高客厅，会在项目综合验收通过后，被隔成两层，非毛坯交付时让住户多出近25个平方、两间卧室的使用空间，公司免费赠送！该户型南北通透，且带双阳台，其中北边阳台非毛坯交付时会多加出一个15个平方左右的小书房，公司免费赠送！该户型带入户花园，非毛坯交付后，会被布置成真正的室内花园，公司免费赠送！
被一连串赠送的面积给听得乐呵呵的罗先生和李小姐，完全沉浸在对今后婚房的美好联想当中。甜蜜的表情总是很容易让售楼人员敏锐地捕捉，趁热打铁，销售人员接着介绍：
公司非毛坯房的选材非常考究，2300元一平的精带装修约是属于业内的高标准，施工团队均来自国内著名室内装修单位，项目操刀设计师更是获奖无数。这套房虽然只有87平方，但是赠送面积已经达到45个平方之多，合下来单价比周边便宜了15%以上。
销售人员见得俩人一听一个乐，为了巩固客户转化成效，使出了最后的杀手锏——请两位参观样板房。
见识了开发商样板房的精致与华美之后，俩人像是王八吃了秤砣——铁了心，要把家安在这里了。这时，销售人员递上去两份文书：《商品房买卖合同》和一份非常简单的《房屋装修合同》，两份合同的主体单位并不一致，而且无任何法律关系。俩人对合同并无仔细阅读，而是毫不犹豫的就在合同上“签字画押”。
一年后，已经入住的罗先生和李小姐并没有入住爱巢的甜蜜，反而经常因房屋的装修质量问题懊恼不已，新房不是这里开裂，就是那里漏水，各种装修材料也“金玉其外，败絮其中”，中看不中用，最让他们揪心的是室内的装修异味一直无法清除。为此他俩没少找开发商，可是开发商总是把责任踢给装修公司，狡辩认为这事情不关自己的事情。不是夫妻俩不找装修公司要说法，而是装修公司根本就找不到，根据在工商部分查询的结果，该公司早在房屋交付时已经注销。
买非毛坯房本来是为了图个省心，可结果却是惹来一身麻烦，夫妇俩后悔莫及。
通过以上案例，笔者逐一点破开发商为购房者铺设的陷阱：
陷阱一：开发商肢解销售合同，逃避相关责任和义务。一般而言，购房者在购买非毛坯房时，签订的购房合同中是含有装修内容的，或者以附件的形式出现。但是如果遇到案例中将购房合同与装修合同以不同主体的方式分置签订的，购房者一定要提高警惕，这很可能是开发商想甩非毛坯房售后服务的包袱。手段很简单，为该项目成立一家独立的装修公司，在完成所有非毛坯房任务后，将装修公司注销，以达到性地甩掉售后这一沉重责任的目的。而购房者又是分别与装修公司和开发公司签订装修与购房合同的，开发商完全可以抵赖，在法律上撇清自身与装修公司的关系。
陷阱二：非毛坯房缺乏国家验收标准，开发商利用企业标准鱼目混珠。在很大程度上来说，非毛坯房的乱象主要是因为在国家层面缺乏一套统一有效、可操作性强的规范标准，时至今日在这个领域任然是一片空白，于是给了开发商不当牟利的绝好机会。开发商打着企业标准的旗号，装修价格标准花样百出，缺乏一个统一的标准参照系（缺失的“国家标准”），不同项目之间根本就不具备可比性，加之一些开发商利用非毛坯样板房对购房者极强的心理暗示作用和室内装修工作标准的参差不齐，在信息不透明的情况下诱导购房者仅凭主观判断做出错误选择。有意思的是，在这个游戏当中购房者竟全然不知其中的凶险，无意中成了开发商砧板上的鱼肉，任人宰割。
陷阱三：开发商故意模糊处理非毛坯房的质保体系。在市面上销售的绝大部分耐用品质保文书是不可或缺的，非毛坯房屋概莫能外。一般像房屋这类高数量级的消费，开发商都要提供《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》，如果是非毛坯房还要提供《装修工程使用说明书》和《装修工程质量保证书》。这些质保证书的关键作用是对今后房屋出现的质量问题的责任归属以及费用承担进行明确。可是开发商对这些戴在自己头上的“紧箍咒”大多采取模糊处理的手段，要么故意不给购房者，以免提醒其行使正当的权利；要么用企业自制的验房文件来偷梁换柱，转换概念，以逃避售后责任，或将责任全盘甩给物业。
另外，对于非毛坯房的合同，按照正规的做法，合同应该由开发商和购房者签订，而且装修合同应该列出详细的《工程量清单》，注明各项材料的单价、规格、数量、损耗、品牌或产地；材料计算时单项小计、多项合计、大项总计，分门别类，不能打统账；人工和管理费按装修行业标准规范另算。如此细致的算法不是几页薄薄的合同能概括的，一般性心里有鬼的开发商是不愿意将合同细化的，事实上市面上也确实没几个愿意这么干。因为这样做不仅利润透明化，而且售后的责任也被明确化。所以大多数开发商喜欢在非毛坯房的问题上含糊其辞，不愿意用明确的法律文书约束自身责任和义务。
陷阱四：虚增不计产权面积，拉低销售单价，制造价格优势假象。像这类LOFT结构的产品，开发商之所以要做非毛坯，是为了利用房地产项目规划管理技术规定上允许的条款，增加建筑物的使用面积。比如5.8米的挑高，完全可以被隔成两层使用，但在项目综合验收的时候是不允许隔层的，因为这样做是要超容积率的，也与项目的图纸申报、备案不符。而一旦综合验收通过后，非毛坯房的施工中将挑高部分隔层，各房地产监管单位就很难有执法依据了。
这里要分类说明：一些开发商隔层的目的是为了增加销售的亮点，给购房者提供更多的使用空间，虽然这些被加出来的面积是不计入产权面积的，可毕竟得实惠的是购房者，只要价格合理，应该是双赢的事情。另一些开发商利用购房者对房地产专业知识的匮乏，将加出的使用面积用来摊薄单价，表面上看单价确实是低了很多，比周边项目多了比较优势，可实际上这是一个欺骗性的算法——购房者必须明白一点，不计入产权的面积是不能销售的，所以在计算单价的时候只能用总房款除以产权登记面积，而非全部使用面积，这样计算出来的单价才是有效单价。
综上所述，笔者并不建议购买非毛坯房，尤其是缺乏购房经验的人群，更不能购买缺乏品牌支撑的小开发商销售的非毛坯房。从笔者的角度认为，当下的非毛坯房在一定程度上来说是以单个企业品牌作为保证的特殊产品，有其内在的脆弱性。同时它也是房地产这个行业价值链延伸的结果，说白了是开发商在向下游要利润，很难说得清楚购房者是否属于获益方，这就需要多方比较，最终看性价比。
因此，笔者建议在目前非毛坯房领域缺乏有效监管的基础上，情况比较混沌的时候，不要购买非毛坯房。还是实惠一点，找几家当地信誉不错的家装公司，相互之间做一个性价比的比较，再花点精力，肯定比非毛坯房的花费要省很多。
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