[摘要] 有感于房地产行业本身所具有的专业性、复杂性和特殊性，对普通购房者无疑是一道高高的垒墙，故将自己从业经验汇编成文，一一揭秘购房十大陷阱，希望能为有置业需求的朋友提供一些有益的见解。
购房陷阱八：定金订金——看清楚了再付钱
所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。
我国《担保法》规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。
定金既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同。在房地产交易中，如果合同正常履行，定金冲抵房款；如果购房者违约，定金不退；如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。
需要着重指出一点，并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。
所谓“订金”在法律上没有明文规定。出现在购房合同中的“订金”，是购房者对开发商的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。当然如果合同中对“订金”另有约定的除外。
需要着重指出一点，并不是所有的“订金”都可以退还。因为根据我国《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受方收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受方返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”所以当买卖双方将“订金”在合同中约定为“定金”性质时，则“订金”在归责于买方事由，导致商品房买卖合同未能订立的情况下，无法退还。
关于“订金”和“定金”，笔者针对现实情况中经常出现的一些问题，着重提醒读者要注意以下两种情况：
1、开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，收取买受人的定金。作为消费者，应先搞清楚开发商是否有合法的销售证件，是否有权收取定金。在不具备合法销售证件的时候，开发商如果提前向社会发售房产，收取购房定金的，购房者随时可以选择解除合同，退还定金。
举个例子：
方小姐相中某市一新开楼盘，没多久就要开盘了，前几天接到售楼小姐的电话说可以来售楼部付定金了。当方小姐来到售楼部时，并没有看到热闹的开盘仪式，也没有长得不见尾的排队长龙，开发商似乎刻意保持一种低调。很顺利，方小姐很快就交付了3万元的定金，签订了《商品房购买意向书》。
不多久，我国房地产行业的宏观调控效果显现了威力，方小姐当时购买的房子两个月时间缩水了20多万！肠子都悔青了的方小姐向开发商要求退房，或者补偿差价，可开发商方面仅以双方要遵守契约精神为由，拒绝退房或补偿差价。开发商还放出话来，如果真要退，按照合同规定，这3万元的定金就要被没收。无奈之下，方小姐找到了刘律师，寻求帮助。
刘律师对方小姐提供的资料和该楼盘的信息一对照发现，开发商当时在签订购房合同时还没有领取《商品房预售许可证》，是在违规销售。方小姐完全可以主张购房合同作废，要求开发商退还定金，并赔偿方小姐经济损失。
开发商收到方小姐的律师函之后，自知理亏，也不想把事情闹大，主动联系方小姐办理退房手续。
在这个案例中虽然方小姐的做法并不道义，但却合法。主合同是方小姐与开发商签订的购房合同，从合同是关于定金的约定。当主合同都已经不成立，从合同的法律约束力从何谈起？故开发商只能退还方小姐3万元的定金。
笔者举这个比较极端的例子，不是鼓励购房人钻法律的漏洞，而是要让购房者善用法律捍卫自己的权利。现实中笔者接触过很多购房者，他们对开发商的违法行为束手无策，不敢？否也！关键是购房人严重缺乏法律意识。一些开发商就是抓住了这点，才肆无忌惮地胆大妄为！
2、我国《担保法》规定：“定金应当以书面形式约定。”如果开发商收取了定金后，并没有与客户签订书面合同，那么两者之间的房屋买卖关系并没有形成。在房屋买卖合同没有形成的情况下，客户向开发商交钱就可能是“定金”，也可能是“订金”。这时收款收据上的款项性质至关重要。
举个例子：
关先生在杭州某一楼盘相中一套公寓房，当时关太太并不在杭州，无法了解楼盘的情况，关先生为了保留下这套房子等太太来了再参谋参谋，所以在销售小姐的建议下支付了5万元的意向金。
当关太太实地考察该楼盘后，认为房子南面的六车道马路过于嘈杂，加之自己的主卧就面对这个大马路，严重影响睡眠质量，一番权衡之后，夫妻俩决定放弃这套公寓房。可开发商不干了，拿出了当时的收款收据，上面款性质赫然写着“定金”二字。没成想，当时的意向金竟然被写成了“定金”，要是退房这5万元就付之东流了。气恼的关先生找到了律师事务所一问究竟，得到的答案同样让他失望。没辙，为了不造成不必要的经济损失，房子最终还是买下了。
不少购房人认为收据只是一个收款凭证，可在法律上，收据不仅是一个收款凭证，还是一份合同。案例中的关先生如果能多留个心眼，不让收据中的款项性质写成“定金”，而是意向金或者“订金”，则关先生夫妻俩就可以退回这5万元。不必买下这套带有缺憾的房子。
笔者在此建议购房人在买房前一定要弄清楚您付的是“定金”还是“订金”，弄清楚了两者的概念，确定好房源再付钱，否则吃亏的是自己。此外，还要了解开发商的销售行为是否合法，尤其是开发商在没有获取《商品房预售许可证》之前是不能收取定金的，如果收取定金则可视为非法行为，购房人可以以此解除购房合同，要回定金。最后，笔者建议，只要是涉及开发商和购房人款项往来的，就应该签订合同，约定款项的具体性质，万不可贪图方便，草率行事。开发商在整个交易过程中一直处于强势地位，处于弱势的购房人连起码的防范戒备心理都失去了，那栽入开发商精心铺设的陷阱中去只是一个时间问题。
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